5. Рекомендуемый порядок определения стоимости
> строительства на ранней стадии проектирования
> с использованием нормативной базы в регионах
5.1. В качестве исходной информационной базы для определения стоимости строительства по объектам жилищно - гражданского назначения в текущих и прогнозных ценах на ранней стадии проектирования, а также при расчете капитальных вложений как на отдельные объекты, так и на комплексную застройку жилых кварталов (микрорайонов) рекомендуется использовать следующую нормативную базу в регионах:
УПБС на отдельные объекты, разработанные по данным Методическим рекомендациям;
укрупненные показатели стоимости на градостроительные комплексы (УПС ГСК), представленные в "Рекомендациях на градостроительные комплексы" (Госкомархстрой РСФСР. - М., 1991);
прейскуранты на строительство зданий и сооружений для объектов жилищно - гражданского назначения;
прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции (ППЕ);
данные о запроектированных и построенных объектах, накопленные в автоматизированном банке данных, имеющемся у институтов и в региональных центрах по ценообразованию в строительстве, как на отдельные объекты, так и на застройку жилых районов (микрорайонов).
5.2. Переход от базисной стоимости в укрупненных показателях к стоимости в текущих ценах возможно осуществлять следующими методами:
а) путем использования интегрального (статистического) индекса цен на строительно - монтажные работы по объекту - представителю или группе объектов (см. расчет N 1 в прил. 4 и сводный сметный расчет N 2 в прил. 5);
б) путем использования отдельных индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда, стоимости эксплуатации машин и другим калькуляционным статьям затрат (см. расчет N 3 в прил. 6);
в) путем использования индексов цен на ресурсы, потребляемые в строительстве по соответствующим строкам объекта РТМ на строительно - монтажные работы объекта или группы объектов (см. прил. 8 и 9);
г) при использовании базисной стоимости объекта (группы объектов), определенной на основе прейскурантов на жилые дома, школы, детские учреждения и привязанной к местным условиям строительства, рекомендуется применять статистический индекс уровня реальных цен по сравнению со сметными ценами в регионе (расчет N 1 в прил. 4).
При использовании УПБС, представленных в уровне сметных цен базисного района строительства (Московской обл.), рекомендуется применять коэффициенты, выражающие отношения реального уровня цен в конкретном районе строительства к уровню сметных цен для Московской обл.
В этом случае представляется возможным использовать РТМ, разработанные ЦНИИЭУСом для отраслей "Жилищное строительство" и "Культурно - бытовое строительство" Перечень их приведен в прил. 10.
5.3. Для оценки стоимости строительства в процессе подготовки предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию рекомендуется применять один из методов определения этой стоимости, приведенных в "Методических рекомендациях по определению стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений" (письмо Минстроя России от 10.11.92 N БФ-926-12), - ресурсно - индексный; базисно - индексный.
При оценке стоимости строительства на ранней стадии проектирования рекомендуется использовать:
в ходе составления инвесторских смет, используемых при проведении подрядных торгов, - базисно - индексный метод;
в ходе определения стоимости строительства и формирования свободных (договорных) цен на подрядные работы - ресурсно - индексный метод.
5.4. Базисно - индексный метод, рекомендуемый при составлении инвесторских смет как на отдельные объекты, так и на комплексную застройку, предусматривает применение:
УПБС, которые позволяют определять стоимость строительства в текущих (прогнозных) ценах путем использования ежеквартальных (или ежемесячных) индексов цен по статьям затрат строительно - монтажных работ или интегрального (статистического) индекса цен в целом на объект (см. расчеты N 1, 3 соответственно в прил. 4, 6);
укрупненных показателей стоимости строительства на градостроительные комплексы (УПС ГСК), представленных в "Рекомендациях по определению укрупненных показателей стоимости строительства и структуры удельных капитальных вложений на градостроительные комплексы для городов РСФСР" (Госкомархстрой РСФСР. - М., 1991) и позволяющих определять базисную стоимость строительства на комплексную застройку микрорайонов различной величины (в ценах и нормах на 01.01.91), с последующим применением отраслевых и подотраслевых индексов цен для перехода к стоимости строительства в текущих ценах (см. расчет N 2 в прил. 5);
прейскурантов на отдельные здания и сооружения, а также прейскурантов на потребительскую единицу строительной продукции (ППЕ), разработанных в регионах в базисных ценах 1984 года. Использование этих нормативов при определении стоимости строительства в текущих ценах становится возможным при использовании региональных индексов цен.
5.5. Ресурсно - индексный метод позволяет определять стоимость строительства и сформировать свободные (договорные) цены на подрядные работы. Для данного метода следует разработать РТМ на строительно - монтажные работы в соответствии с разделами 2 и 3 данных Методических рекомендаций или использовать перечень разработанных ЦНИИЭУСом РТМ для городского и сельского жилищного строительства различных конструктивных систем, разной этажности, а также по объектам соцкультбыта (см. прил. 10). Эти модели предусматривают возможность регулярного определения изменений средних цен по технологически однородным группам материальных ресурсов и других статей затрат, и в конечном итоге определения индексов цен по строительно - монтажным работам в регионе (см. прил. 8 и 9).
5.6. В систему индексов цен входят:
отраслевые индексы - по отраслям "Жилищное строительство" и "Культурно - бытовое строительство";
подотраслевые индексы - по подотраслям "Народное образование", "Торговля и общественное питание", "Бытовое обслуживание", "Здравоохранение", "Культура", "Связь", "Финансы и кредиты", "Коммунальное хозяйство";
объектные индексы - по отдельным зданиям и сооружениям непроизводственной сферы народного хозяйства;
индексы по отдельным элементам затрат - по унифицированному перечню материалов, оплате труда, накладным расходам, сметной прибыли, другим калькуляционным статьям затрат.
5.7. По заданию инвестора (заказчика) определение стоимости строительства может производиться в составе ТЭО строительства - с составлением сводного расчета стоимости строительства с использованием УПС ГСК на комплексную застройку, а также УПБС и других укрупненных показателей, применением индексов цен на текущий или прогнозируемый период (см. сводный расчет стоимости строительства N 2 в прил. 5 на застройку микрорайона с населением в 6 тыс. человек и расчеты N 1 и 3 в прил. 4 и 6).