III. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ

III. Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки.
Определение ценообразующих факторов и обоснование моделей
оценки кадастровой стоимости

3.1. Для определения кадастровой стоимости осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов оценки, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам оценки, но влияющей на их стоимость, в том числе:

1) информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки (далее - информация о макроэкономической среде объектов оценки);

2) информации о сделках (предложениях) на рынке объектов оценки, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений).

3.1.1. К информации о макроэкономической среде объектов оценки относится информация, характеризующая социально-экономическое состояние Российской Федерации, социально-экономическое состояние и тенденции развития субъекта Российской Федерации, муниципального образования, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка.

Такая информация содержится в том числе в документации о территориальном планировании и градостроительном зонировании, действующих градостроительных регламентах.

Информация о макроэкономической среде должна быть получена из официальных источников.

Результатом сбора и анализа информации о макроэкономической среде объектов оценки является краткий обзор об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки.

3.1.2. К информации о рынке объектов оценки относится информация, характеризующая функционирование рынка объектов оценки, в том числе его специфические особенности.

Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов оценки является:

1) обзор состояния рынка недвижимости (в целом);

2) обзор сегмента (сегментов) рынка объектов оценки.

Обзор состояния рынка объектов оценки дает общее представление о фактическом состоянии и общей активности рынка объектов оценки, его сегмента (сегментов) в субъекте Российской Федерации, муниципальном образовании, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка. При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и динамика цен сделок (предложений), предложение и спрос, степень открытости и емкости рынка, характеристика участников, политика региональных органов власти, органов местного самоуправления в области землепользования и развития рынка объектов оценки в целом и его сегментов.

Кроме того, в обзор состояния рынка объектов оценки включаются анализ уровня цен в строительной отрасли, особенностей кредитования рынка недвижимости и его финансовых показателей, утвержденные тарифы и цены на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Обзор сегмента (сегментов) рынка объектов оценки основывается на дифференциации значимых для объектов оценки классифицирующих признаков, позволяющих выделить соответствующие сегмент (сегменты) рынка. При проведении обзора сегмента (сегментов) рынка объектов оценки осуществляется характеристика особенностей его (их) функционирования (активности, спроса и предложения, цен сделок (предложений), их динамики, уровня загрузки, операционных расходов, цен на строительство объектов недвижимости). Во всех случаях, когда это возможно, приводятся данные доходности инвестиций в объекты недвижимости в сегменте (сегментах) рынка объектов оценки, дается прогноз перспектив развития соответствующего (соответствующих) сегмента (сегментов).

3.1.3. На основе проведенного анализа информации о макроэкономической среде объектов оценки определяются ценообразующие факторы, характеризующие макроэкономическую среду объектов оценки.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов оценки.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов оценки относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов оценки.

Информация о рынке, сегментах рынка объектов оценки, в том числе о публичных торгах, о зарегистрированных сделках, должна быть получена из официальных источников.

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1) факторы, характеризующие макроэкономическую среду объектов оценки;

2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов оценки;

3) факторы, характеризующие объект оценки.

Для каждого сегмента рынка объектов оценки осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок (предложений).

Цены сделок (предложений), которые не соответствуют уровню рыночных цен, в частности, при вынужденной продаже или при сделке между контролирующим и подконтрольным лицами (при наличии), исключаются из дальнейшего анализа.

В цены сделок (предложений), соответствующих уровню рыночных цен, но для которых условия совершения сделки приводят к отклонению цен таких сделок (предложений) от рыночного уровня, должны быть внесены соответствующие корректировки (в том числе в цены сделок (предложений) с особыми условиями финансирования (при наличии информации), сделок (предложений), включающих движимое имущество).

В отношении сделок (предложений), цены которых резко выделяются среди аналогичных сделок (предложений), должен быть проведен анализ с установлением причин расхождения цен, например таких, как особые условия совершения сделки или недостоверность информации. Цены сделок (предложений) не могут быть исключены без обоснования их недостоверности. Недостоверные цены сделок (предложений) исключаются из моделирования, указывается информация об их исключении.

Цены сделок (предложений) должны быть скорректированы на предмет отличия даты совершения сделки от даты оценки.

В случае недостаточности информации, позволяющей принять решение о рыночном характере сделки (предложения), особых условиях сделки (предложения) или причинах резкого отклонения цены сделки (предложения) от цен аналогичных сделок (предложений), необходимо принять все возможные меры для ее получения.

Анализ информации о ценах сделок (предложений) в сегменте (сегментах) рынка объектов оценки проводится с целью:

1) обеспечения непротиворечивости рыночной информации;

2) обеспечения достаточности и репрезентативности рыночной информации.

Для обеспечения достаточности и (или) репрезентативности информации о ценах сделок (предложений) в сегменте (сегментах) рынка объектов оценки может производиться дополнительный сбор и обработка рыночной информации в соответствующем (соответствующих) сегменте (сегментах) рынка объектов оценки.

В результате сбора и анализа информации о рынке объектов оценки, сегменте (сегментах) рынка объектов оценки должно сформироваться представление о рынке объектов оценки, сегменте (сегментах) рынка объектов оценки, ценообразующих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки, в форме таблиц, содержащих состав ценообразующих факторов в сегменте (сегментах) рынка объектов оценки, основание состава таких ценообразующих факторов, а также обоснование модели оценки кадастровой стоимости (массовая оценка или индивидуально в отношении объектов недвижимости).

II. Обработка информации, содержащейся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценкеII. Обработка информации, содержащейся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ

IV. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторовIV. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ

19 06 23, Администратор