Письмо Минстроя России от 22.01.2024 N 1348-ОГ/00 О голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
> ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
> от 22 января 2024 г. N 1348-ОГ-00

Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает.

В соответствии с частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом частью 1 статьи 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Необходимо различать понятия совместной собственности и долевой собственности.

Как следует из статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Из совокупного анализа указанных норм следует, что количество голосов, которым обладает каждый из собственников помещения в многоквартирном доме, принадлежащего таким собственникам на праве совместной собственности, не может быть определено, поскольку не определены доли каждого из указанных собственников в праве общей собственности.

Таким образом, в рассматриваемом случае проголосовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме может один из собственников, предварительно получив согласие других собственников помещения, принадлежащего таким собственникам на праве совместной собственности.

При этом количество голосов любого из собственников совместной собственности определяется исходя из общей площади помещения, находящегося в совместной собственности.

Таким образом, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принял участие один из собственников помещения, находящегося в совместной собственности, тогда при подсчете голосов учитывается количество голосов, пропорциональное общей площади указанного помещения, находящегося в совместной собственности.

Если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие несколько собственников, имеющих право совместной собственности на помещение, при этом их решения по вопросам повестки дня идентичны, тогда при подсчете голосов однократно учитывается количество голосов, пропорциональное общей площади указанного помещения, находящегося в совместной собственности.

Если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие несколько собственников, имеющих право совместной собственности на помещение, при этом их решения по вопросам повестки дня отличаются, тогда при подсчете голосов по тем вопросам повестки дня, по которым участниками совместной собственности приняты различные решения, голоса указанных собственников не подлежат учету. Голосование таких собственников по вопросам повестки дня, по которым указанными собственниками приняты различные решения, является некорректным, принятые решения указанных собственников по таким вопросам считаются недействительными.

Общая собственность на имущество признается долевой, если только закон не предусматривает образование совместной собственности на это имущество (статья 244 ГК РФ).

Доли участников в праве общей собственности на недвижимое имущество могут определяться их соглашением или на основании закона. Доля в праве собственности на помещение в многоквартирном доме позволяет определить конкретную площадь части помещения, которая принадлежит на праве собственности собственнику соответствующей доли.

Собственники долей в праве долевой собственности на помещение могут голосовать по-разному, путем оформления отдельных письменных решений.

Количество голосов каждого собственника считается по общему правилу - пропорционально его доле (количеству квадратных метров) в праве общей долевой собственности.

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Начальник отдела управления
> жилищным фондом и предоставления
> коммунальных услуг
> Д.Ю.НИФОНТОВ