29809-ОГ/00
11.11.24
О дополнении перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом услугами мойки стеклянных фасадов
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
> ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
> от 11 ноября 2024 г. N 29809-ОГ-00
Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьям 244 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила N 491) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
В соответствии с пунктом 2 Правил N 491, в состав общего имущества входят, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Содержащиеся в части 1 статьи 36 ЖК РФ и в пунктах 2 - 9 Правил N 491 перечни общего имущества в МКД являются достаточно четкими и содержат упоминание наиболее распространенных элементов общего имущества в МКД. Эти перечни являются открытыми.
С использованием содержащихся в вышеупомянутых нормативных правовых актах признаков общего имущества в МКД можно правильно отнести к общему имуществу элементы конструкций и оборудования МКД, которые прямо не указаны в вышеуказанных нормах.
Таким образом, фасад здания, как ограждающая несущая конструкция дома, является общим имуществом в МКД.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 17 Правил N 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Промывка окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования многоквартирного дома не входит в состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Это предусмотрено подпунктом "а" пункта 15 Правил N 491. Это же относится и к остеклению балконов.
Однако если окна комнат, балконов-лоджий составляют единый фасад многоквартирного дома и являются его неотъемлемой частью, то такие окна входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. Это следует из подпунктов "в" и "г" пункта 2 Правил N 491. Соответственно, мытье таких окон с внешней стороны дома должна обеспечивать управляющая организация в силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ.
Согласно части 2.1 статьи 161 ЖК РФ, пункту 42 Правил N 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, и договором.
Объем, качество, периодичность работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома должны отвечать требованиям к минимальному перечню работ и услуг, указанных в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее - Минимальный перечень).
Договор управления заключается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ, учитывающих состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома. При этом работы по содержанию и текущему ремонту выполняются с определенной периодичностью в соответствии с графиком выполнения работ.
Вместе с тем, договором управления (сметой) могут быть предусмотрены дополнительные работы и услуги, периодичность которых устанавливается таким договором.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о дополнении перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом услугами мойки стеклянных фасадов, а также определить периодичность проведения данных работ.
Вместе с тем, мытье окон входит в пункт 23 Минимального перечня. Периодичность основных работ установлена Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила N 170).
Исходя из системного толкования совокупности приведенных положений, уровень состояния многоквартирного дома, которого необходимо поддерживать за счет средств собственников помещений в данном доме силами управляющих организаций, установлен законодательно. Поэтому все работы, предусмотренные в Правилах N 491 и Правилах N 170, в части не противоречащей действующему законодательству, должны выполняться управляющей организацией в обязательном порядке.
При этом все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Начальник отдела управления
> жилищным фондом и предоставления
> коммунальных услуг
> М.А.ГОРЯЧЕВА