Письмо Минэкономразвития N Д23-3648 О регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и сообщает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

При этом, исходя из положений статьи 37 Кодекса и статьи 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 189-ФЗ), доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона N 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное, и следует судьбе права собственности на данное помещение.

В соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Учитывая положения статьи 23 Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме носит правоподтверждающий характер.

При этом согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007 г. N 29 (далее - Инструкция), сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения права общей долевой собственности на объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, установлен Инструкцией. На государственную регистрацию, в частности, представляются кадастровые паспорта объектов недвижимости, в том числе кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 43 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ (далее - Закон N 221-ФЗ) до 1 января 2010 г. устанавливается переходный период применения указанного Федерального закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В переходный период в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости. При этом в соответствии с пунктом 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ, частью 2 статьи 47 Закона N 221-ФЗ кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Дополнительно сообщаем, что согласно части 4 статьи 37 Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.,

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Кроме того, исходя их положения части 4 статьи 36 Кодекса, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

Таким образом, по мнению Департамента, выполнять техническую инвентаризацию и государственный технический учет, а также осуществлять государственную регистрацию прав целесообразно в отношении объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если такие объекты выступают в гражданском обороте (например, передаются в аренду).

Заместитель директора Департамента недвижимости В.В. Абрамченко