Письмо Минэкономразвития N Д23-4266 О разъяснении норм земельного законодательства

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу разъяснения норм земельного законодательства и сообщает следующее.

Земельным кодексом Российской Федерации определены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, как в принудительном, так и добровольном порядке, перечень которых является закрытым (статья 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом, необходимо учитывать, что продажа зданий без передачи прав на земельные участки под ними запрещена (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Разрешенный до октября 2007 года переход права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, к новому собственнику, не являлся основанием «автоматического» прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Если для обслуживания объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не требуется весь земельный участок, то такой земельный участок может быть разделен. Землепользователь вправе отказаться от права постоянного (бессрочного) пользования в порядке, предусмотренном статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

Образование земельных участков осуществляется в порядке, предусмотренном главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Для образования земельного участка требуется согласие лица, владеющего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое выражается в письменной форме. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также на основании решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе обратиться в суд с требованием признания за ним соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. При необходимости также может быть подан иск о разделе земельного участка. Право постоянного (бессрочного) пользования, признанное судом, полежит государственной регистрации.

В дальнейшем, права на земельный участок подлежат переоформлению путем заключения договора аренды или договора купли продажи на условиях, предусмотренных пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заместитель директора Департамента недвижимости М.В. Бочаров