Письмо Минэкономразвития N Д23и-5279 О государственном кадастровом учете объектов недвижимости, которые представляют собой совокупность отдельных зданий, а также представляют собой одно здание

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) в дополнение к Письму Департамента недвижимости от 20.08.2013 N Д23и-2422 сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

1. О внесении в технический план сведений об адресе здания.

Информации, содержащейся в обращении СРО НП по указанному вопросу, недостаточно для подготовки ответа по существу.

Вместе с тем согласно п. 39 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 (далее - Требования):

сведения об адресе здания вносятся в раздел «Характеристики здания» технического плана здания на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса объектам недвижимости. Заверенная кадастровым инженером копия такого акта помещается в приложение технического плана здания.,

при отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса здания в соответствующие строки раздела «Характеристики здания» технического плана здания вносится описание местоположения здания с указанием наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта, улицы (проспекта, шоссе, переулка, бульвара и т.д.). При этом дополнительно указываются вид муниципального образования (муниципальный район, городской округ, поселение и т.д.) и тип (вид) городского (город, поселок) либо сельского (село, деревня и т.д.) поселения.

Согласно ч. 5, 6 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) в соответствии с Законом о кадастре осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Положения Закона о кадастре не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Закон о техническом регламенте) здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Таким образом, несколько зданий, в соответствии с Законом о кадастре, не могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как один объект - комплекс зданий.

Вместе с тем согласно п. п. 28, 34 Требований:

в случае если контур здания представляет собой совокупность отдельных обособленных контуров (далее - обособленный контур), в графе 1 таблиц реквизитов 1 и 2 раздела «Сведения о выполненных измерениях и расчетах» технического плана здания приводится номер контура здания (в том числе обособленного контура) в соответствии с его обозначением на чертеже контура здания.,

если контур здания представляет совокупность обособленных контуров, при заполнении таблицы раздела «Описание местоположения здания на земельном участке» сведения о координатах характерных точек каждого обособленного контура отделяются незаполненной строкой.

Таким образом, учитывая, что технический план здания подготавливается на все здание, в случае совокупности обособленных контуров здания (а не комплекса зданий) в раздел «Характеристики здания» технического плана здания вносится адрес здания.

2. О государственном кадастровом учете здания.

Как указывалось ранее, в соответствии с Законом о кадастре осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - объекты недвижимости).

Частями 1, 3 ст. 20 Закона о кадастре установлено, что с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете, в том числе об учете изменений объектов недвижимости, вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников.

С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.

Таким образом, в случае если указанные в обращении секции (подъезды) представляют собой совокупность отдельных зданий, государственный кадастровый учет таких зданий осуществляется в отношении каждого здания отдельно на основании соответствующего заявления о постановке на кадастровый учет, поданного собственником (собственниками) такого здания или любым иным лицом, в том числе застройщиком указанного здания, и документов, необходимых для осуществления такого учета.

В случае если указанные в обращении СРО НП секции (подъезды) представляют собой одно здание, то в целях внесения в государственный кадастр недвижимости изменений в сведения о таком здании в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете изменений и документами, необходимыми для осуществления такого учета, вправе обратиться лица, установленные ч. 1, 3 ст. 20 Закона о кадастре.

При этом, по мнению Департамента недвижимости, при подготовке соответствующего технического плана здания кадастровым инженером может быть указано в том числе на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что указанные в обращении секции (подъезды) относятся к совокупности отдельных зданий или одному зданию.

3. О формировании земельного участка.

Информации, содержащейся в обращении СРО НП по указанному вопросу, недостаточно для подготовки ответа по существу (в том числе отсутствует информация об объекте недвижимости, который расположен непосредственно на земельном участке).

При этом необходимо отметить, что исходя из положений ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Как отмечалось ранее, ст. 1 Закона о регистрации предусмотрено, что недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В обращении СРО НП указано, что под дорогой расположен мост, а на мосту - здание, под которым необходимо сформировать земельный участок. Вместе с тем под мостом понимают искусственное сооружение, возведенное через реку, озеро, овраг, пролив или любое другое физическое препятствие.

С учетом отсутствия в обращении СРО НП информации об объектах местности, расположенных на поверхности земли, невозможно представить более развернутые разъяснения по вопросу формирования земельного участка.

4. О многоконтурном помещении.

Согласно п. 14 ч. 2 ст. 2 Закона о техническом регламенте помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В соответствии с ч. 7 ст. 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

С учетом изложенного несмежные помещения (комнаты), расположенные на различных этажах здания (сооружения) или на одном этаже здания (сооружения), обособлены друг от друга, то есть ограничены строительными конструкциями, являются отдельными помещениями, государственный кадастровый учет которых должен осуществляться в порядке, установленном Законом о кадастре.

5. О применении декларации об объекте недвижимости.

В соответствии с ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах со