Письмо Росреестра от 19.11.2019 N 14-11261-ГЕ/19 О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов (вместе с Письмом Росреестра от 14.10.2019 N 14-10057-ГЕ/19, Письмом Минэкономразвития России от 14.11.2019 N Д23и-39422 О применении положений статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
> КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
> от 19 ноября 2019 г. N 14-11261-ГЕ-19

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в дополнение к ранее направленным письмам Росреестра от 21.07.2016 N 14-исх-10513-ГЕ-16 и от 26.06.2018 N 14-06572-ГЕ-18 направляет для сведения и возможного учета в работе копии писем Росреестра от 14.10.2019 N 14-10057-ГЕ-19, Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 14.11.2019 N Д23и-39422 по вопросу передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов.

Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с поступающими обращениями территориальных органов Росреестра и с целью установления единообразной практики применения норм действующего законодательства полагает необходимым обратиться по следующему вопросу.

Ранее Росреестром в Минэкономразвития России были направлены письма относительно применения положений статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", далее - ГК), статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) (письма от 19.05.2016 N 14-исх-06956-ГЕ-16, от 14.05.2018 N 14-04857-ГЕ-18).

Мнение Минэкономразвития России по указанному вопросу изложено в адресованных в Росреестр и Росимущество письмах от 14.07.2016 N 21046-ПК-Д23и и от 14.06.2018 N Д23и-3105 (копии которых направлены для сведения и учета в работе в территориальные органы Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра" и его филиалы, Государственный комитет по регистрации и кадастру Республики Крым, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя письмами Росреестра от 21.07.2016 N 14-исх-10513-ГЕ-16 и от 26.06.2018 N 14-06572-ГЕ-18) и заключается в следующем:

согласно пункту 3 статьи 3 ЗК имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами;

на основании пункта 9 статьи 22 ЗК при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления;

передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет.

Вместе с тем анализ судебной практики показывает, что суды придерживаются иной позиции по комментируемому вопросу (например, Определение Верховного суда Российской Федерации от 21.06.2018 N 308-ЭС18-7782 по делу N А53-21595-2017, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.08.2018 по делу N А12-22426-2018, постановление Двенадцатого арбитражного суда от 23.11.2018 по делу N А12-22426-2018, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 N 15АП-2756-2019).

Так, в постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 N 15АП-2756-2019 (постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.08.2019 N Ф08-5967-2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2019 по делу N А53-34881-2018, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 N 15АП-2756-2019 оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения) указано, что "диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению на торгах и фактически заключенному на них"

Принимая во внимание, что Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в том числе в сфере земельных отношений, а также осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, просим вернуться к рассмотрению вопроса относительно применения статьи 22 ЗК во взаимосвязи со статьей 448 ГК.

Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
> от 14 ноября 2019 г. N Д23и-39422

О ПРИМЕНЕНИИ
> ПОЛОЖЕНИЙ СТАТЬИ 448 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
> РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение Росреестра относительно применения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и сообщает, что мнение Департамента недвижимости, изложенное ранее в письмах Минэкономразвития России от 14.07.2016 N 21046-ПК-Д23 и от 14.06.2018 N Д23и-3105, по существу обозначенного в обращении вопроса не изменилось.

Заместитель директора
> Департамента недвижимости
> М.В.БОЧАРОВ