Письмо Росреестра от 26.10.2023 N 14-9881-ТГ/23 О невозможности погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве (вместе с Письмом Минстроя России от 11.10.2023 N 62599-НС/07)

Письмо

Росреестр

Номер документа

14-9881-ТГ/23

26.10.23

О невозможности погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве (вместе с Письмом Минстроя России от 11.10.2023 N 62599-НС/07)

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 26 октября 2023 г. N 14-9881-ТГ-23

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в дополнение к письму Росреестра от 10.10.2023 N 14-9352-ТГ-23 направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Минстроя России от 11.10.2023 N 62599-НС-07 относительно невозможности погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве при передаче судом в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами капитального строительства иному застройщику (не публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и не фонду субъекта Российской Федерации).

Руководителям, исполняющим обязанности руководителей территориальных органов Росреестра, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя необходимо обеспечить доведение до сведения государственных регистраторов прав соответствующей информации.

Т.А.ГРОМОВА

Приложение

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 11 октября 2023 г. N 62599-НС-07

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело письмо в пределах компетенции сообщает.

Особенности урегулирования обязательств должника, являющегося застройщиком, определены § 7 главы IX Федерального закона Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон N 127-ФЗ), основной целью которого является приоритетное обеспечение защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона N 127-ФЗ с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника-застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного указанным параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства самостоятельно конкурсным управляющим. При этом участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном вышеуказанной статьей порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы. Кроме того, в случае пропуска участником строительства срока на предъявление требований по уважительной причине, такой срок может быть восстановлен арбитражным судом.

При этом денежные требования кредиторов, в том числе возникшие из договоров участия в долевом строительстве, в отношении нежилых помещений площадью более 7 кв. м, а также основанные на договорах участия в долевом строительстве требования юридических лиц к застройщику, не отнесены к требованиям участников строительства для целей применения § 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ.

Статьями 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона N 127-ФЗ предусмотрена возможность возмездной передачи имущества и обязательств застройщика иному застройщику, который будет являться приобретателем, для целей урегулирования обязательств застройщика-банкрота перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства.

При передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель в указанном случае в качестве встречного представления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

На основании пункта 9 статьи 201.15-2 Федерального закона N 127-ФЗ перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, прекращается в соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 указанного Федерального закона N 127-ФЗ со дня государственной регистрации перехода приобретателю прав на указанное имущество.

При этом статьями 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона N 127-ФЗ не предусматривается возможность погашения залога прав застройщика по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Принимая во внимание приведенные нормы законодательства о несостоятельности (банкротстве), участник строительства, включенный в реестр требований участников строительства после вынесения определения арбитражного суда о передаче юридическому лицу, отвечающему требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, имущества и обязательств застройщика-банкрота, вправе обратиться к указанному приобретателю в целях удовлетворения своих требований. Законодательством о несостоятельности (банкротстве) не исключается возможность включения требований в реестр требований участников строительства после передачи имущества и обязательств застройщика-банкрота приобретателю.

Указанные выводы согласуются с позицией Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 16 февраля 2023 г. N 308-ЭС18-17191(5), согласно которой застройщик-банкрот и приобретатель, действуя добросовестно и оказывая взаимное содействие при передаче прав застройщика-банкрота, имеют возможность выяснить характер и объем правопритязаний всех участников строительства, с которыми заключены договоры о предоставлении жилых помещений вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре, и, исходя из этого определить дальнейшую судьбу объекта незавершенного строительства. Наличие определения арбитражного суда, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона N 127-ФЗ, не препятствует последующей корректировке инвестиционного плана приобретателя.

Вынесенное арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика определение арбитражного суда о передаче юридическому лицу, отвечающему требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, имущества и обязательств должника не влечет за собой одновременное прекращение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Стоит отметить, что правовое регулирование передачи имущества и обязательств застройщика Фонду или некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации в соответствии законодательством об участии в долевом строительстве (далее - Фонд субъекта Российской Федерации), для целей урегулирования обязательств застройщика-банкрота перед участниками строительства является отличным от передачи такого имущества и обязательств иному лицу, имеющему намерение стать приобретателем, ввиду осуществления полномочий и функций публично-правового характера в интересах общества и государства, в том числе в целях содействия реализации жилищной политики. В связи с чем позиция, изложенная в письме Росреестра от 23 ноября 2022 г. N 14-10239-ТГ-12, не может рассматриваться применительно к случаю передачи имущества и обязательства застройщика-банкрота иному лицу, имеющему намерение стать приобретателем такого имущества.

Порядок обеспечения Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве застройщика, в настоящее время урегулирован пунктом 4 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 г. N 34-П.

Кроме того, законодательством о несостоятельности (банкротстве) не исключается возможность удовлетворения требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства после передачи Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации имущества и обязательств застройщика, что соотносится с целями, определенными § 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ.

В соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России наделен функциями по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что не включает в себя предоставление разъяснений законодательства в части порядка осуществления регистрационных действий по погашению в едином государственном реестре недвижимости записей о залоге, государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Изложенная позиция также направлена в адрес заявителя по результатам рассмотрения Минстроем России письма общества с ограниченной ответственностью.

Н.Е.СТАСИШИН