Позиция СРО о полномочиях кадастрового инженера на подтверждение существования границ 15 и более лет

В начале приведем Постановление № 18АП-1230/2019 18го Арбитражного апелляционного суда по делу № А47-7416/2018.

Постановление № 18АП-1230/2019 18го Арбитражного апелляционного суда по делу № А47-7416/2018

Теперь подробно с отсылкой к нормам действующего законодательства

Исходные данные:

К таким вопросам относится требование подтверждения границ на местности 15 и более лет при наличии правоподтверждающего документа. Полагаем целесообразным рассмотреть на примере формулировки из приостановления:

Правила оформления межевого плана объекта недвижимости (далее – межевой план) установлены Приказом Минэкономразвития России от Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке (далее – Требования к межевому плану).
В нарушение п.70 Требований в реквизитах InputData и Conclusion xml-схемы межевого плана отсутствует информация (реквизиты) о документах, подтверждающих местоположение границ уточняемых земельных участков на местности 15 и более лет.

Проведя всесторонний анализ действующего законодательства, считаем необходимым обратить внимание на необоснованность указанной формулировки, превышение пределов правовой экспертизы документов со стороны государственного регистратора и, как следствие, - незаконность решения о приостановлении (отказе):

Согласно ч.3 ст.67 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Далее - Закон о регистрации) – Государственный регистратор прав несет ответственность , установленную федеральным законом, за необоснованное (не соответствующее основаниям, указанным в статье 26 настоящего Федерального закона) приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в статье 27 настоящего Федерального закона) отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав или уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Таким образом, предел правовой экспертизы регистратора ограничен основаниями, перечисленными в ст.27 (ч.1 ст.26) Закона о регистрации. При этом ни в одном из этих пунктов не предусмотрена возможность отказа в государственном кадастровом учете на основании того, что кадастровым инженером нарушены нормы, связанные с установлением границ земельного участка.

Кадастровый инженер является лицом наделенным специальным правом на проведение работ по определению местоположения границ земельного участка (ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (Далее - Закон о кадастровой деятельности), и вмешательство в его деятельность недопустимо.

Таким образом, вопросы определения местоположения границ земельных участков, тем более установление достаточных или недостаточных сведений (документов) для выполнения кадастровых работ являются исключительной компетенцией кадастрового инженера и не могут являться предметом оценки регистрирующего органа и тем более не являются основанием для отказа.

Вместе с тем, в случаях нарушения кадастровым инженером порядка (алгоритма) производства кадастровых работ, государственным регистратором может быть подана жалоба в саморегулируемую организацию, в которой состоит кадастровый инженер, которая, согласно п.2 ч.8 ст. 30 Закона о кадастровой деятельности, наделена соответствующими контрольными функциями.

Аналогичной позиции придерживается 18 Арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу А47-7416/2018:

Наряду с этим, апелляционный суд соглашается с правовой позицией заявителя о том, что определение местоположения границ земельного участка, исходя из части 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ и части 4.2. статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ О кадастровой деятельности, является компетенцией кадастрового инженера, а нормы части 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ устанавливают алгоритм определения местоположения земельного участка при межевании, и правоустанавливающий документ на земельный участок является одним из документов, позволяющих определить местоположение.
При отсутствии у регистрирующего органа достоверных сведений о неправильном определении местоположения земельного участка по результатам межевых работ, препятствующих проведению кадастрового учета земельного участка, основания для оценки действия кадастрового инженера в части полномочий по определению местоположения объекта недвижимости при проведении регистрационных действий отсутствуют.

Незаконность приведенного решения о приостановлении (отказе):

Государственный регистратор в решении указывает, что в сведениях межевого плана отсутствуют реквизиты документов, подтверждающих местоположение границ уточняемых земельных участков на местности 15 и более лет. В обоснование такого требования ссылается на п.70 Требований к подготовке межевого плана и ч.10 ст.22 Закона о регистрации недвижимости.

Однако, согласно ч.10 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости:

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Требование о необходимости подтверждения местоположение границ уточняемых земельных участков на местности 15 и более лет возникает лишь по совокупности двух обстоятельств:

отсутствует документ подтверждающий право;
имеется документ, определивший местоположение границ земельного участка при его образовании, но в нем отсутствуют сведения о местоположении (координаты).

Результатом вольного изложения в тексте решения об отказе нормы ч.10 ст.22 Закона о регистрации недвижимости, Регистратор обязывает кадастрового инженера руководствоваться документами, которые не поименованы в такой норме или же необходимость использования которых наступает при отсутствии документа, подтверждающего право. При этом, в нарушение установленного в Законе, Регистратор ограничивает рамки сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право, необходимые для кадастрового инженера для проведения кадастровых работ.

Очевидным представляется логичность и дальновидность законодателя, ведь именно документ подтверждающий право содержит достаточные для определения местоположения границ сведения, а именно: сведения о субъекте права (фамилия, имя, отчество для физического лица и наименование и ОГРН для юридического), сведения об объекте права (адрес, площадь).

Согласно ч.8 ст.22 Закона о регистрации недвижимости:

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Согласно п. 4.2. ст. 1 Закона о кадастровой деятельности:

В случаях, установленных настоящим Федеральным законом, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.

Согласно п. 2 Приказа Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения” (далее – Приказ 90):

Положение на местности характерных точек границы земельного участка и характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (далее - характерные точки, характерная точка) описывается их плоскими прямоугольными координатами, вычисленными в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно п. 3 Приказа 90:

Координаты характерных точек определяются следующими методами:

геодезический метод (триангуляция, полигонометрия, трилатерация, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные геодезические методы);

метод спутниковых геодезических измерений (определений);

фотограмметрический метод;

картометрический метод;

аналитический метод.

Таким образом, законодателем кадастровому инженеру вменена обязанность по определению координат характерных точек границ земельного участка в соответствии с методами, приведеннвыми в Приказе 90. Поименованные в ч.10 ст.22 Закона о регистрации документы лишь помогают кадастровому инженеру в исполнении этой обязанности.

Существо обязанности кадастрового инженера по использованию исходных документов, указанных в ч.10 ст.22 Закона о регистрации недвижимости сводится к следующему:

Для исполнения предусмотренной ч.4.2. ст.1 Закона о кадастровой деятельности нормы необходимым и достаточным является наличие документа, подтверждающего право, содержащего сведения о субъекте права и объекте права.

В случаях отсутствия документа, подтверждающего право (во втором приближении, когда сведения о земельном участке содержатся в ЕГРН, но сведения о правообладателях отсутствуют) согласно ч.10 ст.22 Закона о кадастровой деятельности, кадастровому инженеру надлежит руководствоваться сведениями из документа, определявшего местоположение границ земельного участка при его образовании.

Документы, определявшие местоположение границ земельного участка при образовании (это документы, в соответствии с которыми земельные участки формировались) делятся на две категории:

документы об образовании земельного участка, в которых содержатся координаты (=сведения о местоположении согласно ч.8 ст.22 Закона о кадастровой деятельности) и которые начали изготавливаться муниципалитетами с 01 марта 2015 года во исполнение Приказа Министерства экономического развития РФ от 27 ноября 2014 г. N 762 "Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе".
документы об образовании земельного участка, в которых не содержатся сведения о координатах (=сведения о местоположении границ согласно ч.8 ст.22 Закона о регистрации недвижимости) и которые издавались в разные периоды времени различными уполномоченными органами (Администрации, РайКомЗемресурсы и т.д.). Например, к таким документам относятся документы-основания для выдачи свидетельства образца 90-х годов.

Согласно п.70 Требований к подготовке межевого плана, в разделе Исходные данные межевого плана указываются реквизиты документов, использованных кадастровым инженером во исполнение ч.10 ст.22 Закона о регистрации недвижимости.

Сама формулировка (конструкция нормы) п.70 Требований исключает необходимость включения в состав межевого плана таких документов, а равно не предполагает любые оценочные суждения относительно их состава со стороны государственного регистратора: указываются реквизиты исходных документов, а не сам документ.

По мнению Союза‚ в указанной ситуации‚ основание приостановления (отказа) не обосновано.

Вывод: Вы должны обратить внимание на тот факт, что поскольку определение местоположения границ объектов недвижимости отнесены к исключительной компетенции кадастрового инженера, что также подтверждается многочисленными судебными решениями, приостановление кадастрового учета с формулировкой о нарушении п. 70 Требований к межевому плану или ч.10 ст.22 Закона о регистрации при НАЛИЧИИ документа, подтверждающего право - НЕЗАКОННЫ и подлежат обжалованию в порядке ст. 200 Арбитражно-процессуального кодекса ФР.