Актуальная информация
Внимание-внимание! разработан законопроект, который непосредственно касается каждого КИ!
Не понимаешь что с этим делать? Приходи на вебинар - мы проведем широкое общественное обсуждение, объясним.
- 8 800 350 2014
- +7 8452 75-30-76
- Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
На каком расстоянии от забора, улицы, соседнего участка, иных строений и сооружений построить дом или иной объект капитального строительства?
Нарушенные параметры ОКС (отступы от границ ЗУ) как причина приостановления кадастрового учета
23.03.21 Народная СРО | Параметры ОКС1.Строим дом
Такой важный вопрос теоретически должен возникать у каждого застройщика перед началом строительства.
Если с объектами, строительство которых требует наличия проектной и разрешительной документации, а значит подразумевает последующий контроль обладающих специальными полномочиями на выдачу разрешений на ввод таких объектов в эксплуатацию органами все более-менее понятно, то с объектами, не требующими получения разрешения на строительство и соответственно последующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, или строящимися и подлежащими оформлению в упрощенном порядке, на практике на самом деле все не так уж просто.
Существует ряд нормативных документов, которыми застройщик должен руководствоваться при строительстве.
Будь в курсе! Сообщество Народной СРО в Telegram
Информационный обмен, обсуждение проблемных вопросов отрасли, консультирование и просто общения приятных во всех отношениях людей )
Градкодекс
В первую очередь необходимо руководствоваться требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. От 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) - далее ГрК РФ.
В целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, создания условий для планировки территорий, для привлечения инвестиций, для обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, разрабатываются Правила землепользования и застройки, которые включают в себя градостроительные регламенты.
В ч.1 ст.36 Грк РФ указано, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Ст.38 ГрК РФ установлено:
1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
При этом указанные в пунктах 2 - 4 части 1 статьи 38 ГрК параметры градостроительным регламентом могут не устанавливаться (часть 1.1 статьи 38 ГрК) либо в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть1.2 ст.38 ГрК).
Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
В соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона N 384-ФЗ:
2. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.
Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании в нем человека не возникало вредного воздействия в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных процессов, чтобы при его эксплуатации обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания человека, включая соответствующее качество воздуха, качество воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд, инсоляция, микроклимат, расположение относительно сторон света и т. д. Должны быть соблюдены требования пожарной безопасности: чтобы в процессе эксплуатации исключалась возможность возникновения пожара, обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности задымления и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечивалось нераспространение пожара на соседние здания и сооружения; обеспечивалась эвакуация людей (в том числе маломобильных групп населения с ограниченными возможностями передвижения) в безопасную зону; обеспечивалась возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение здания или сооружения.
Согласно ч.4 ст.6 Федерального закона N 384-ФЗ:
4. Национальные стандарты и своды правил, включенные в указанный в части 1 настоящей статьи перечень, являются обязательными для применения, за исключением случаев осуществления проектирования и строительства в соответствии со специальными техническими условиями.
Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил)
Постановлением Правительства российской Федерации от 4 июля 2020 года N 985 Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации (далее - ПП №985) утвержден перечень стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона №384-ФЗ.
Всего в этом перечне 78 документов, из них 4 национальных стандарта, остальные - своды правил, обязательных к применению. Среди обязательных к применению стоит отметить свод правил
- СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Изменениями N 1, 2)
Согласно параметрам застройки, указанным в этом своде правил для застройки жилых и общественно-деловых зон расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14, нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15.
Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы):
- для жилых зданий высотой два-три этажа - не менее 15 м;
- четыре этажа - не менее 20 м;
- между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м.
- Расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) домов индивидуальной застройки до стен домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м.
- Расстояние от границ участка должно быть не менее, м: - до хозяйственных построек — 1.
- При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен ближайшего дома необходимо принимать не менее 12 м,
- до источника водоснабжения (колодца) - не менее 25 м.
- - до стены жилого дома - 3;
- В условиях реконструкции и других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также при обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.
СП установлены также расстояния от зданий и сооружений, объектов благоустройства до деревьев и кустарников, которые приведены в таблице 9.1 указанного СП. В частности, расстояние от наружной стены здания до оси ствола дерева установлено 5,0м, до оси кустарника- 1,5м, установлены расстояния от подземных сетей и другие.
Здание, сооружение, объект инженерного благоустройства | Расстояния, м, от здания, сооружения, объекта до оси | |
ствола дерева | кустарника | |
Наружная стена здания и сооружения | 5,0 | 1,5 |
Край трамвайного полотна | 5,0 | 3,0 |
Край тротуара и садовой дорожки | 0,7 | 0,5 |
Край проезжей части улиц, кромка укрепленной полосы обочины дороги или бровка канавы | 2,0 | 1,0 |
Мачта и опора осветительной сети, трамвая, мостовая опора и эстакада | 4,0 | - |
Подошва откоса, террасы и др. | 1,0 | 0,5 |
Подошва или внутренняя грань подпорной стенки | 3,0 | 1,0 |
Подземные сети: | ||
- газопровод, канализация | 1,5 | - |
- тепловая сеть (стенка канала, тоннеля или оболочка при бесканальной прокладке) | 2,0 | 1,0 |
- водопровод, дренаж | 2,0 | - |
- силовой кабель и кабель связи | 2,0 | 0,7 |
Примечания 4 Расстояние от инженерных сетей, а также отступ от бордюра, примыкающего к проезжей части улиц и дорог до кадки с растениями или защитных прикорневых барьеров, следует принимать не менее 500 мм. Расстояние от инженерных сетей до дерева (кустарника) измеряется как расстояние между наружными поверхностями их стволов и трубы инженерной сети (либо защитного футляра (обоймы)). 6 Защитные прикорневые барьеры должны конструктивно обеспечивать перенаправление роста корней в безопасном для инженерных сетей направлении, выполняться из материала, безопасного для корней, не содержащего токсичных веществ, исключающего загрязнение почвы. | ||
Что нужно знать но НЕОБЯЗАТЕЛЬНО применять
К необязательным для применения относится свод правил
СП 55.13330.2016 ДОМА ЖИЛЫЕ ОДНОКВАРТИРНЫЕ. АКТУАЛИЗИРОВАННАЯ РЕДАКЦИЯ СНиП 31-02-2001".
В районах садоводства расстояния от жилых строений и хозяйственных построек до границ соседнего участка следует принимать в соответствии со сводом правил (также необязателен к применению):
Настоящий свод правил распространяется на проектирование планировки и застройки территории ведения гражданами садоводства, а также зданий и сооружений, находящихся на этой территории. Указанный свод правил содержит следующие рекомендованные параметры:
Минимальные расстояния до границы соседнего участка должны быть:
- от садового (или жилого) дома - 3 м.
- отдельно стоящей хозяйственной постройки [или части садового (жилого) дома] с помещениями для содержания скота и птицы - 4 м.
- других хозяйственных построек - 1 м.
- стволов высокорослых деревьев - 3 м.
- среднерослых - 2 м.
- кустарника - 1 м.
Расстояние между садовым или жилым домом, хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены.
Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах, и др.).
При возведении на садовом земельном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового земельного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.
Минимальные расстояния между постройками должны быть, м:
- от садового дома или жилого дома до душа, отдельно стоящей бани (сауны), надворной уборной - 8;
- от колодца до надворной уборной и компостного устройства - 8.
- При строительстве рекомендовано учитывать также элементарные основы землепользования, планировки и застройки территории, санитарные и противопожарные правила — на добровольной основе.
СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения (с Изменением N 1)" target="_blank" rel="noopener noreferrer">СНиП 30-02-97* ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ТЕРРИТОРИЙ САДОВОДЧЕСКИХ ДАЧНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ГРАЖДАН, ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ (с Изменением N 1)
6.5* Противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного участка не нормируются.Противопожарные расстояния между жилыми строениями (или домами), расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее указанных в таблице 2*.
Таблица 2* - Минимальные противопожарные расстояния между крайними жилыми строениями (или домами) и группами жилых строений (или домов) на участках
|
| |||
А | Б | В | ||
А | Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы | 6 | 8 | 10 |
Б | То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами | 8 | 8 | 10 |
В | Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов | 10 | 10 | 15 |
6.6* Жилое строение (или дом) должно отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов не менее чем на 3 м. При этом между домами, расположенными на противоположных сторонах проезда, должны быть учтены противопожарные расстояния, указанные в таблице 2*. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.
6.7* Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть:
- от жилого строения (или дома) - 3;
- от постройки для содержания мелкого скота и птицы - 4;
- от других построек -1 м;
- от стволов высокорослых деревьев - 4 м, среднерослых - 2 м;
- от кустарника - 1 м.
Расстояние между жилым строением (или домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).
При возведении на садовом (дачном) участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, следует скат крыши ориентировать на свой участок.
2. Мы строили-строили, наконец построили и пригласили кадастрового инженера
После окончания строительства, а в соответствии с рекомендациями из приказа Федеральной службы кадастра и картографии от 23 октября 2020 года N П/0393 Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места – по завершении строительных, в том числе отделочных работ, результаты измерений готового объекта вносятся в технический план кадастровым инженером.
Учитывая, что:
5. Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2026 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ (ред. от 08.12.2020) О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации 12. До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
- технического плана
- правоустанавливающего документа на земельный участок (если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок).
3. Получаем приостановку
Присылаемые в СРО кадастровыми инженерами приостановки, связанные с нарушением отступов при строительстве застройщиком, выносятся обычно регистратором на основании п.7 ч.1 ст.26 218-ФЗ:
7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;». При этом в уведомлении не указано, какой документ не соответствует по форме и содержанию требованиям законодательства, в чем данное несоответствие заключено и какие необходимо предпринять действия для устранения указанной причины приостановления.
В качестве примера можно рассмотреть уведомление №КУВД-001/2021-3182520/1 от 16 февраля 2021г, которое не соответствует утвержденным приказом Минэкономразвития РФ Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество"" target="_blank" rel="noopener noreferrer">от 7 июня 2017 г. N 278 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (далее - Административный регламент) требованиям к уведомлениям о приостановке при предоставлении государственной услуги, не содержит рекомендаций по устранению причин приостановления, не содержит ссылок на нарушенные нормы 218-ФЗ.
Согласно п.70 Административного регламента уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, и рекомендации по устранению причин приостановления. Данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин, а также для подготовки им заявления об обжаловании решения о приостановлении в порядке, установленном Законом.
В уведомлении регистратором указано, что в нарушение ст.38 ГрК РФ не представлены документы, подтверждающие соблюдение минимальных отступов от границ земельных участков, в то время как ч.5 ст.18 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
Кроме того, ч.12 ст.70 218-ФЗ установлено, что до 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона.
Согласно п.39 ч.1 Градкодекса РФ объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Также согласно ч.10 ст.40 218-ФЗ:
10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Указанное приостановление не соответствует требованиям законодательства РФ, является необоснованным. В качестве рекомендации регистратором предложено предоставить необходимые для государственного кадастрового учета и регистрации прав документы, в то время как они уже были представлены в орган учета. В подобных случаях мы рекомендуем сдать в орган учета в качестве дополнительного документа рецензию кадастрового инженера с антитезисами к каждому тезису регистратора.
В 2021 году Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с вступлением в силу с 19.12.2020 Федерального закона от 08.12.2020 N 404-ФЗ "О внесении изменений в статью 70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и статью 16 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 404-ФЗ) были написаны два письма:
1. Письмо от 19.01.2021 n 13-00023/21 о внесенных федеральным законом от 08.12.2020 n 404-фз "о внесении изменений в статью 70 федерального закона "о государственной регистрации недвижимости" и статью 16 федерального закона "о внесении изменений в градостроительный кодекс российской федерации и отдельные законодательные акты российской федерации" изменениях
В этом письме разъяснено, что предметом проверки органом регистрации прав представленных заявителем документов являются: наличие или отсутствие предусмотренных пунктами 1 - 10, 12, 14, 18, 19, 22, 35, 37, 41, 45 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наличия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок; соответствие сведениям, содержащимся в ЕГРН, и предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом .
Согласно п.22 ч.1 ст.26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений. То есть предмет проверки - соответствие объекта капитального строительства - его назначения и (или) вида разрешенного использования, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается).
2. Письмо от 05.03.2021 n 14-1578-ге/21 о применении отдельных положений действующего законодательства с учетом изменений, внесенных федеральным законом от 08.12.2020 n 404-фз
В письме указано, что представленные документы проверяются государственным регистратором прав исключительно на соответствие сведений, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 13 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, указанных в техническом плане:
- разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в случае осуществления государственного кадастрового учета объекта, введенного в эксплуатацию) и (или) проектной документации объекта капитального строительства (пункт 1 части 13 статьи 40 Закона N 218-ФЗ);
- акту приемочной комиссии, подтверждающему завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме (в случае, если осуществляются государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на помещения, образованные (измененные) в результате перепланировки) (пункт 2 части 13 статьи 40 Закона N 218-ФЗ),площади объекта недвижимости (с учетом положений п.61 ч.1 ст.26 218-ФЗ) ,количества жилых и (или) нежилых помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии).
в отношении:
- площади объекта недвижимости (с учетом положений п.61 ч.1 ст.26 218-ФЗ) ,
- количества этажей,
- количества жилых и (или) нежилых помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии).
При этом наличие выделенных в самостоятельные помещения кухонь, санитарных комнат, кладовых, постирочных, или иных помещений, либо нескольких комнат, предназначенных непосредственно для проживания не является обязательным требованием для того, чтобы дом был признан жилым домом, и отсутствие таких помещений, не может являться основанием для приостановления осуществления учетно-регистрационных действий, в том числе с учетом того, что данные обстоятельства не подлежат проверке при проведении государственным регистратором прав правовой экспертизы.
Не является предметом правовой экспертизы, на предмет наличия/отсутствия оснований для приостановления, предусмотренных Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав" target="_blank" rel="noopener noreferrer">пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, проверка на соответствие в техническом плане сведений об иных параметрах, указанных в разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию и (или) проектной документации объекта капитального строительства, акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме, уведомлении о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в том числе при наличии в указанных документах ошибочных сведений (например: неверное указание кадастрового номера земельного участка, на котором возведен объект недвижимости).
Ограничение пределов правовой экспертизы в рамках основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренного пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, не исключает необходимости проведения правовой экспертизы на предмет наличия иных оснований для приостановления учетно-регистрационных действий, предусмотренных данной статьей 26 218-ФЗ в части соблюдения формы технического плана, Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.
Минимальные отступы от границ земельных участков являются одним из видов предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, но не параметрами непосредственно объекта капитального строительства, устанавливаемыми федеральным законом, в частности, пунктом 39 статьи 1 ГрК.
Также в письме дан ряд ответов и на другие актуальные вопросы.
Важно: мнение СРО совпадает с мнением Росреестра, но, увы, пока не учитывается некоторыми регистраторами:
- Минимальные отступы от границ земельных участков — это параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, но не параметры непосредственно объекта. Не являются предметом правовой экспертизы на наличие/отсутствие оснований для приостановления, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 218-ФЗ.
- Проверка на наличие оснований для приостановления, предусмотренных пунктом 22 части 1 статьи 26 218-ФЗ проводится исключительно на соответствие объекта капитального строительства - его назначения и (или) вида разрешенного использования, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается).
Опубликовано
23.03.21 18:00Внесены изменения:
23.03.21 18:00Просмотров:
37448 regulation (4) xml (15) Аварийное жилье (1) Административное наказание (18) Адрес правообладателя (16) Адреса-ГАР-ФИАС (9) Акт обследования (9) Акт согласования (10) Апелляционная комиссия (89) Арест (4) Бесхозяйные (6) Блог (9) Блокированные (23) БПЛА (7) Вебинар (27) Верховный Суд РФ Обзор судебной практики (8) Вид разрешенного использования (56) Временные-архивные (23) Выдел доли (13) Гаражная амнистия (29) ГГС (61) ГИС ЖКХ (1) ГПЗУ (2) ГФДЗ (23) Дальневосточный гектар (3) Дачная амнистия (27) Декларация (11) Дисквалификация (2) Добросовестный приобретатель (1) Долевое строительство (8) Доли (7) () ЕЭКО (7) Заведомо ложные (3) Земельный контроль (14) Земельный спор (6) Землеустройство (6) Земля для стройки (11) ЗОУИТ (53) ИЖС (25) Изъятие (5) Ипотека (27) Кадастровая стоимость (32) Кадастровый инженер (24) Кадастровый учет (19) Картографические материалы (6) ККР (73) Конституционный Суд РФ Обзор (17) Красные линии (1) Лесная амнистия (12) Линейные (25) Лицензирование (31) Личное подсобное хозяйство (3) ЛК КИ (23) ЛК правообладателя (2) Материнский капитал (1) Машино-место (27) Межевание (10) Межевой план (41) Многоквартирный дом (50) Мое жилье (1) МФЦ (8) Налоги (7) Народная СРО (150) Наследство (2) Национальное объединение СРО КИ (33) Нотариат (6) Образование ЗУ (15) Образование КИ (5) Общее имущество (3) ОКС (12) Оформление прав (53) Ошибка в ЕГРН (92) Параметры ОКС (4) Перепланировка (25) Перераспределение (4) Персональные данные (4) ПЗЗ (4) ППК Роскадастр (54) Правонарушение (239) Приватизация (4) Приостановления-отказы (49) Проект межевания (5) Рабочие группы (40) Разрешение на строительство (17) Ранее учтенные (27) Реестр границ (10) Реестр регистраторов (1) Рейтинг (9) Рейтинг КИ (18) Рейтинг ТУ РР (53) Реконструкция (2) Росреестр (114) Самовольная постройка (9) Сведения ЕГРН (94) Сведения о фактах (15) Сервисы Росреестра (149) Сервитут (22) СЗЗ (8) Системы координат (18) СНТ (12) Снятие с учета (8) Согласование границ (32) Сооружение (3) СРО КИ (64) Стажировка (1) Стандарты (11) Стоимость работ (13) Стоп коррупция (22) Схема расположения (13) Счетная палата (1) Территориальные зоны (20) Технический план (51) Типовой договор (8) Типовые ошибки (116) Требования к точности (15) Уточнение границ (37) ФГИС ЕГРН (40) ФКГФ (2) ФППД (1) Хозпостройки (7) () Экзамен КИ (13) Экспертиза (5) Электронная подпись (8) ()