Уточнение границ ЗУ Пределы правовой экспертизы регистраторов Недостаточно обосновал местоположение границ

Уточнение границ ЗУ. Пределы правовой экспертизы регистраторов. "Недостаточно обосновал местоположение границ"

Сегодня Росреестр является органом нормативно-правового регулирования и осуществления государственной политики и одновременно же является правоприменителем законов и издаваемых им же нормативных правовых актов.

Из всего спектра проблем в сфере кадастровой деятельности, на текущий момент главной является проблема уточнения границ земельных участков (или увеличения площади при уточнении). Недостаточно обосновал местоположение границ или увеличение площади - такими формулировками обосновывается большинство приостановлении и отказов при уточнении местоположения границ земельных участков. Типичное заключение кадастрового инженера сегодня это многостраничный документ, часто не лишенный художественного смысла и содержащий излишние сведения, основная задача которых - убедить регистратора, что КИ ничего не нарушил при выполнении кадастровых работ.

Теперь подробно с отсылкой к нормам действующего законодательства

Исходные данные:

К проблемным вопросам уточнения границ ЗУ следует отнести 2 момента:

требование подтверждения границ на местности 15 и более лет при наличии правоподтверждающего документа.
требование уточнения всего контура смежного с объектом кадастровых работ земельного участка - ч.2 ст.43 ФЗ-218.

Проведя всесторонний анализ действующего законодательства, считаем необходимым обратить внимание на необоснованность требования подтверждения существования границ на местности при наличии правоустанавливающего документа, превышение пределов правовой экспертизы документов со стороны государственного регистратора и, как следствие, - незаконность решений о приостановлении (отказе).

Правоприменительная практика, правовая экспертиза регистраторов vs Позиции судов, обзор судебной практики ВС РФ

Судебная практика СРО Союз "Кадастровые инженеры"

Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г):

17. Отсутствие обоснования увеличения площади земельного участка не является основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета

Г. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения органа кадастрового учета об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета изменений в сведениях об объекте недвижимости.

Судом установлено, что Г. является собственником земельного участка категории земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства".

В реестре объектов недвижимости содержатся сведения о данном земельном участке, как о ранее учтенном, а также о том, что границы данного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Согласно межевому плану и акту согласования местоположения границ земельного участка в результате проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ его площадь увеличилась.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на то, что в представленных заявителем документах отсутствует исчерпывающее обоснование увеличения площади земельного участка.

При этом суд также отметил, что новая площадь земельного участка Г. превышает величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости. Соответственно, отказ органа кадастрового учета отвечает требованиям пункта 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре.

Отменяя данное судебное решение, судебная коллегия суда апелляционной инстанции исходила из того, что статья 27 Закона о кадастре содержит закрытый перечень оснований для отказа в осуществлении кадастрового учета и такое обстоятельство, как отсутствие исчерпывающего обоснования увеличения площади земельного участка, в данном законе отсутствует.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что превышение размера спорного земельного участка в сравнении с указанным в правоустанавливающих документах меньше, чем минимальный размер предоставления земельного участка соответствующего целевого назначения и разрешенного использования в данном населенном пункте, установленный постановлением главы муниципального района.

С учетом изложенного судебная коллегия удовлетворила требования Г.

16. В результате кадастрового учета уточнения границ земельного участка увеличение его площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен - десять процентов от указанной в государственном кадастре недвижимости площади этого земельного участка

Ф. обратилась к кадастровому инженеру с целью подготовки межевого плана в связи с уточнением границ земельного участка в связи с отсутствием в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ участка, принадлежащего заявителю на праве собственности, расположенного в границах сельского поселения и имеющего вид разрешенного использования "для размещения жилого дома". Однако орган кадастрового учета отказал в кадастровом учете в связи с уточнением границ спорного земельного участка, указав, что площадь земельного участка, определенная при уточнении его границ, превышает площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный решением Совета депутатов "О предельных размерах земельных участков".

Ф. обратилась в районный суд с заявлением о признании незаконным указанного решения органа кадастрового учета.

В силу пункта 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с данным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Судом установлено, что на территории сельского поселения приняты и действуют правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми предельный минимальный размер земельных участков с разрешенным использованием для размещения и использования жилого дома составляет 750 кв. м.

Удовлетворяя заявленные требования и признавая незаконным оспариваемое решение органа кадастрового учета, суд отметил, что превышение площади спорного земельного участка в связи с уточнением границ не выходит за указанные пределы и, соответственно, положения пункта 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре не нарушены.

Итак, поговорим о пределах правовой экспертизы

Надо отметить что впервые этот термин применительно к кадастровой деятельности наша СРО вынесла в публичную плоскость в 2018 году. И, в 2020 году увидели результат – поправки в ст.40 ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости" введенные федеральным законом № 202-ФЗ от 13.07.2020г. В чем суть этих поправок – проведено смысловое разделение формы и содержания документа применительно к техническому плану на здание, сооружение, ОНС. И регистратору указано проверять на соответствие форме, что логично и прямо запрещено проверять содержание. Это существенный шаг именно в части разделения формы и содержания. Однако, это первый шаг. Нужны и другие в вопросах межевания, оформления МП при уточнении границ ЗУ. Именно об этом мы говорим с 2018 года и это сегодня главная проблема кадастровой деятельности (их много, но эта – главная) – уточнение границ ЗУ.

Рассмотрим действующее нормативное регулирование в небольшой ретроспективе:

Как ранее, так и сегодня законодетельством установлено, что при уточнении границ ЗУ, местоположение ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ инструментальным методом, лицом, наделенным специальным правом. Не переписывается, не переносится из "картографической основой ЕГРН, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности пятнадцать и более лет".

5 аксиом уточнения границ ЗУ

Варианты действий кадастрового инженера при уточнении местоположения границ объекта кадастровых работ

Можно выделить три таких варианта:

формировать межевой план строго в соответствии с площадью, указанной в правоустанавливающем документе;
формировать межевой план по фактическим границам земельного участка, закрепленных объектом исскусственного происхождения - забором;
формировать межевой план по границам, указанным заказчиком кадастровых работ, с указанием в ЗКИ, что в фактические границы земельного участка, закрепленных объектом исскусственного происхождения (забором) превышают установленный законом предельный размер и подлежат оформлению (перераспределение) в установленном законом порядке.

Как менялось в новейшей истории профильное законодательство в сфере кадастрового учета

Демонстрируем на графике:

Мы не предлагаем менять законодательство, а напротив, сегодня, завтра, в ближайшей перспективе в режиме конструктивнеого диалога между профсообществом и Росреестром выработать единые правила, применимые для всех - и регистраторов и кадастровых инженеров.

Правовая экспертиза ограничена основаниями, перечисленными в ст.27 (ч.1 ст.26) Закона о регистрации. При этом ни в одном из этих пунктов не предусмотрена возможность отказа в государственном кадастровом учете на основании того, что кадастровым инженером нарушены нормы, связанные с установлением границ земельного участка.

Конструкцию нормы закона подп.7 части 1 статьи 26 218-ФЗ - форма и (или) содержание документа (подразумевается — межевой план), представленного для осуществления ГКУ (ГРП), не соответствуют требованиям законодательства РФ. При этом в состав правовой категории содержание документа фактически вкладывается абсолютно вся кадастровая деятельность. Под прикрытием данной нормы, очевидно направленной законодателем на решение иных вопросов, регистраторы фактически внеполномочно вторгаются в предмет кадастровой деятельности, осуществляя незаконный надзор и фактическое регулирование.

Вопросы определения местоположения границ земельных участков, тем более установление достаточных или недостаточных сведений (документов) для выполнения кадастровых работ являются исключительной компетенцией кадастрового инженера и не могут являться предметом оценки регистрирующего органа и тем более не являются основанием для отказа.

Вместе с тем, в случаях нарушения кадастровым инженером порядка (алгоритма) производства кадастровых работ, государственным регистратором может быть подана жалоба в саморегулируемую организацию, в которой состоит кадастровый инженер, которая, согласно п.2 ч.8 ст. 30 Закона о кадастровой деятельности, наделена соответствующими контрольными функциями.

Итак, как нам избежать проблем в части уточнения границ (или увеличения площади при уточнении), снять напряженность между кадастровыми инженерами, регистраторами, заказчиками кадастровых работ? Сегодня мы, наша Сро предлагаем механизм. Он основан на действующих нормах закона, он подтвержден судебной практикой:

Постановление № 18АП-1230/2019 18го Арбитражного апелляционного суда по делу № А47-7416/2018.

Постановление № 18АП-1230/2019 18го Арбитражного апелляционного суда по делу № А47-7416/2018

Аналогичной позиции придерживается 18 Арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу А47-7416/2018.

Требование о необходимости подтверждения местоположение границ уточняемых земельных участков на местности 15 и более лет возникает лишь по совокупности двух обстоятельств:

отсутствует документ подтверждающий право;
имеется документ, определивший местоположение границ земельного участка при его образовании, но в нем отсутствуют сведения о местоположении (координаты).

Результатом вольного изложения в тексте решения об отказе нормы ч.10 ст.22 Закона о регистрации недвижимости, Регистратор обязывает кадастрового инженера руководствоваться документами, которые не поименованы в такой норме или же необходимость использования которых наступает при отсутствии документа, подтверждающего право. При этом, в нарушение установленного в Законе, Регистратор ограничивает рамки сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право, необходимые для кадастрового инженера для проведения кадастровых работ.

Очевидным представляется логичность и дальновидность законодателя, ведь именно документ подтверждающий право содержит достаточные для определения местоположения границ сведения, а именно: сведения о субъекте права (фамилия, имя, отчество для физического лица и наименование и ОГРН для юридического), сведения об объекте права (адрес, площадь).

Согласно ч.8 ст.22 Закона о регистрации недвижимости:

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Согласно п. 4.2. ст. 1 Закона о кадастровой деятельности:

В случаях, установленных настоящим Федеральным законом, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.

Согласно п. 2 Приказа Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения” (далее – Приказ 90):

Положение на местности характерных точек границы земельного участка и характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (далее - характерные точки, характерная точка) описывается их плоскими прямоугольными координатами, вычисленными в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно п. 3 Приказа 90:

Координаты характерных точек определяются следующими методами:

геодезический метод (триангуляция, полигонометрия, трилатерация, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные геодезические методы);

метод спутниковых геодезических измерений (определений);

фотограмметрический метод;

картометрический метод;

аналитический метод.

Таким образом, законодателем кадастровому инженеру вменена обязанность по определению координат характерных точек границ земельного участка в соответствии с методами, приведеннвыми в Приказе 90. Поименованные в ч.10 ст.22 Закона о регистрации документы лишь помогают кадастровому инженеру в исполнении этой обязанности.

Существо обязанности кадастрового инженера по использованию исходных документов, указанных в ч.10 ст.22 Закона о регистрации недвижимости сводится к следующему:

Для исполнения предусмотренной ч.4.2. ст.1 Закона о кадастровой деятельности нормы необходимым и достаточным является наличие документа, подтверждающего право, содержащего сведения о субъекте права и объекте права.

В случаях отсутствия документа, подтверждающего право (во втором приближении, когда сведения о земельном участке содержатся в ЕГРН, но сведения о правообладателях отсутствуют) согласно ч.10 ст.22 Закона о кадастровой деятельности, кадастровому инженеру надлежит руководствоваться сведениями из документа, определявшего местоположение границ земельного участка при его образовании.

Документы, определявшие местоположение границ земельного участка при образовании (это документы, в соответствии с которыми земельные участки формировались) делятся на две категории:

документы об образовании земельного участка, в которых содержатся координаты (=сведения о местоположении согласно ч.8 ст.22 Закона о кадастровой деятельности) и которые начали изготавливаться муниципалитетами с 01 марта 2015 года во исполнение Приказа Министерства экономического развития РФ от 27 ноября 2014 г. N 762 "Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе".
документы об образовании земельного участка, в которых не содержатся сведения о координатах (=сведения о местоположении границ согласно ч.8 ст.22 Закона о регистрации недвижимости) и которые издавались в разные периоды времени различными уполномоченными органами (Администрации, РайКомЗемресурсы и т.д.). Например, к таким документам относятся документы-основания для выдачи свидетельства образца 90-х годов.

Согласно п.70 Требований к подготовке межевого плана, в разделе Исходные данные межевого плана указываются реквизиты документов, использованных кадастровым инженером во исполнение ч.10 ст.22 Закона о регистрации недвижимости.

Сама формулировка (конструкция нормы) п.70 Требований исключает необходимость включения в состав межевого плана таких документов, а равно не предполагает любые оценочные суждения относительно их состава со стороны государственного регистратора: указываются реквизиты исходных документов, а не сам документ.

По мнению Союза‚ в указанной ситуации‚ основание приостановления (отказа) не обосновано.

Вывод: Вы должны обратить внимание на тот факт, что поскольку определение местоположения границ объектов недвижимости отнесены к исключительной компетенции кадастрового инженера, что также подтверждается многочисленными судебными решениями, приостановление кадастрового учета с формулировкой о нарушении п. 70 Требований к межевому плану или ч.10 ст.22 Закона о регистрации при НАЛИЧИИ документа, подтверждающего право - НЕЗАКОННЫ и подлежат обжалованию в порядке ст. 200 Арбитражно-процессуального кодекса ФР.

Законопроект № 839589-7 О внесении изменений в статьи 29 и 67 Федерального закона 'О государственной регистрации недвижимости'

Законопроектом предлагается дополнительно установить ответственность за ненадлежащее исполнение обязанности по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав регистрации права, что позволит привлекать должностные лица к административной ответственности по статьям 5.63 и 14.35 КоАП РФ, в случае нарушения требований установленных законом. Предлагается ввести обязательность требования указывать не только норму закона, на основании которой документы были возвращены гражданину, либо приостановлено рассмотрение заявления, либо гражданину отказано в рассмотрении заявления, но и конкретизировать причину, а также давать рекомендации по устранению имеющихся недостатков в поданных гражданином документах, с целью обеспечения надлежащего предоставления государственной услуги и реализации конституционного права гражданина владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом на законном основании.

Будь в курсе! Сообщество Народной СРО в Telegram

Информационный обмен, обсуждение проблемных вопросов отрасли, консультирование и просто общения приятных во всех отношениях людей )

ПРИСОЕДИНИТЬСЯ

Уточнение границ ЗУ. Пределы правовой экспертизы регистраторов. "Недостаточно обосновал местоположение границ"

21.11.20 09:06

5731

АКТУАЛЬНО

13 ноября 2024 Госдума приняла во втором и третьем чтениях закон о выделе долей в праве общей долевой собственности на машино-места 14.11.24

Госдума отклонила законопроект о введении платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка 29.10.24

Тверской Росреестр напоминает «Об учете метода определения точки и погрешности при проведении кадастровых работ» 18.10.24

Росреестром подготовлен дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости за III квартал 2024 года 17.10.24

Национальная палата кадастровых инженеров представила проект типового стандарта для характеристики многоквартирных домов 08.10.24

Росреестр продлевает переходный период использования XML-схемы для формирования межевых планов до 1 февраля 2025 года 02.10.24

Госдума приняла в первом чтении законопроект Росреестра, направленный на сокращение инвестиционно-строительного цикла 02.10.24

Госдума в 1 чтении приняла законопроект об обязательном учете и регистрации недвижимости и о расширении полномочий кадастровых инженеров 27.09.24

Управление Росреестра по Нижегородской области приглашает на семинар-совещание профессиональных участников кадастровой деятельности 26.09.24

Нижегородский Росреестр разъяснит что делать, если объект недвижимости зарегистрировали с ошибкой 25.09.24

Правила выставления госземель на аукцион предлагается скорректировать 18.09.24

Упрощается вычисление проектной площади земельных участков 18.09.24

Газификация СНТ: Росреестр Нижегородской области расскажет всё 16.09.24

Опрос: Сроки оформления МКД, риски, барьеры, проблемы кадастровой отрасли 11.09.24

Совещание с зам руководителя Росреестра Громовой Т.А. по вопросу выполнения ККР в 2024 году 12.09.2024 11.09.24

Переходный период действия XML-схемы продлевается 04.09.24

Школа кадастровых инженеров организует вебинар 30.08.24

Судебная землеустроительная экспертиза в гражданском и арбитражном процессе: методика проведения судебной экспертизы. Проблемы при проведении судебной экспертизы и пути их решения 27.08.24

О подготовке межевых и технических планов для суда 26.08.24

Тезисы предложений СРО по нормализации правоприменительной практики при уточнении границ земельных участков