Как разделить в натуре жилой дом, жилой дом блокированной застройки

Как "разделить в натуре" жилой дом, жилой дом блокированной застройки

Согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"

Помещение:: часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся:

Жилой дом, часть жилого дома:: индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
Квартира, часть квартиры:: структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната:: часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет виды объектов капитального строительства, экспертиза проектной документации которых не проводится:

Объекты индивидуального жилищного строительства:: отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи
Жилые дома блокированной застройки:: жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

Следует учитывать позицию Верховного суда согласно которой, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным. Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому, является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Такая позиция отражена в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. N 56-КГ16-1.

Таким образом, в зависимости от того, как квалифицируются образующиеся в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.

Если кадастровый инженер как лицо, наделенное специальным правом, при выполнении кадастровых работ, по совокупности признаков, относит дом к дому блокированной застройки (каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома), постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена как здания с назначением "жилой дом" и наименованием "блок жилого дома блокированной застройки", или "жилой дом блокированной застройки".

Такие блоки не являются частями, а являются самостоятельными зданиями!

Часть здания (в том числе жилого дома) не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. Сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав и при условии, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.

Согласно ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") не допускаются.

Условия раздела жилого дома, жилого дома блокированной застройки

В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

Также обращаем особое внимание, что решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Учитывая изложенное, для того, чтобы "разделить в натуре" здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание "жилой дом блокированной застройки".

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 "Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001", утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789).

В случае если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах "Заключение кадастрового инженера" технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Техническое обследование и заключение выполняются индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим допуск СРО к соответствующим видам работ.

Указанная позиция отражена в письме Минэкономразвития №ОГ-Д23-3939 от 02.05.2017 г. Однако, методический орган СРО находит ее спорной в силу того, что Законом "О кадастровой деятельности" определением совокупности признаков отнесения жилого дома к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому:

каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома:
- жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков;
- число блоков не превышает десять и каждый предназначен для проживания одной семьи;
- блоки имеют общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками;
- блоки расположены на отдельном земельном участке и имеют выход на территорию общего пользования.
соблюдаются требований к минимальному размеру земельного участка под образуемым блоком;
образование блока допустимо исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

наделен исключительно кадастровый инженер, как субъект специального права.

Учитывая большое разнообразие возможных вариантов, в случаях, когда здание - многоквартирный дом - изначально соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки и в связи с этим его реконструкция не проводилась и не требуется, "образование" из него здания с наименованием "жилой дом блокированной застройки" может быть осуществлено на основании:

Отдельно обращаем внимание членов:

в случаях, когда на учёте стоит МКД и квартиры, которые таковыми не являются и подходят под определение блокированных, необходимо решение суда о признании их "блоками".
ни в каком случае и никогда вам не следует соглашаться на предложения "сделать технический или межевой план для получения отказа с целью последующего обращения в суд". Это сугубо порочная практика ничем не обоснованная и никак не отражающая интересов кадастровых инженеров членов нашей СРО.

Настойчиво рекомендуем уделить самое пристальное внимание изучению судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (с изменениями и дополнениями)

При подготовке статьи использовались:

Письмо Росреестра № 14-07394/16 от 25.11.2016 г. О постановке на государственный кадастровый учет жилых домов блокированной застройки.
Письмо Минэкономразвития №ОГ-Д23-3939 от 02.05.2017 г. О "разделе в натуре" здания (индивидуального жилого дома) на блоки жилого дома блокированной застройки.
Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении государственного кадастрового учета от 30 ноября 2016 г.