Какие бывают виды разрешенного использования (ВРИ) участка и как они устанавливаются?

Перечень видов разрешенного использования приводится в Классификаторе, утвержденном Росреестром, который содержит как наименования видов разрешенного использования, так и описания их содержания.

На основании Классификатора муниципалитеты устанавливают в градостроительном регламенте ВРИ для каждой территориальной зоны:

основные (характеризуют основную деятельность для ведения которой используется земельный участок);
условно разрешенные (применяются только при условии получения разрешения от органов местного самоуправления);
вспомогательные (допустимы в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и применяются только совместно с ними).

Зачем менять/устанавливать ВРИ земельного участка?

Использование земельного участка не в соответствии с установленным ВРИ может являться основанием для наложения административного штрафа.

Вид разрешенного использования земельного участка необходимо изменить/установить в следующих случаях:

если вы планируете вести на участке деятельность, не предусмотренную текущим ВРИ;
если ВРИ земельного участка не установлен.

Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

Если градостроительный регламент установлен для территории, на которой расположен Ваш земельный участок и содержит необходимый ВРИ, то следует подать в орган регистрации прав заявление об изменении ВРИ земельного участка, указав в заявлении ВРИ из тех видов, которые установлены градостроительным регламентом, утвержденным в составе ПЗЗ.

В соответствии с законодательством при наличии утвержденного градостроительного регламента правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

При этом необходимо учитывать, что действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

в границах территорий объектов культурного наследия;
в границах территорий общего пользования;
предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Кроме того, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Для указанных случаев порядок изменения ВРИ должен быть установлен федеральным законом.

Как установить условно разрешенный ВРИ земельного участка?

Чтобы установить условно разрешенный вид использования, требуется получить разрешение. Для этого правообладателю необходимо направить заявление в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ. Затем будут проведены общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых будет принято решение – выдать разрешение либо отказать.

В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка?

Изменить вид разрешенного использования участка невозможно:

если договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;
арендатору самостоятельно, если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;
если градостроительным регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ;
если земельный участок расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, при отсутствии порядка изменения ВРИ таких земельных участков, установленного федеральным законом.

«При выборе ВРИ земельного участка необходимо учитывать предельные размеры, установленные в градостроительном регламенте. При изменении ВРИ также необходимо учитывать расположение здания на таком земельном участке. Выбранный ВРИ участка должен предусматривать размещение на нем такого объекта в соответствии с Классификатором. В отдельных случаях правообладателю земельного участка необходимо будет обратиться одновременно с заявлением о выборе ВРИ объекта капитального строения.» – начальник отдела ведения ЕГРН и повышения качества данных ЕГРН Македонская Елена Ивановна